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Actualités Diagnostics immobiliers

Les prix des diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers sont des opérations indispensables pour informer l’acquéreur de l’état de son futur bien et des éventuels risques qu’il encourt. À la Réunion, 8 types de diagnostics immobiliers sont obligatoires pour les vendeurs : diagnostic termites, diagnostic amiante, diagnostic électricité, diagnostic gaz naturel, diagnostic naturels et technologiques, diagnostic assainissement non collectif et mesurage Carrez. La durée de validité peut aller de 6 mois à « illimité » selon la nature du diagnostic.

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Amiante

Comment réaliser le repérage de l’amiante dans les bâtiments ?

Les diagnostics amiante figurent parmi les rapports techniques indispensables au dossier technique d’un bâti. Apprécié pour sa propriété isolante, l’amiante a été fortement utilisée dans la construction des bâtiments avant 1997. Seule une opération de repérage amiante permet de déterminer la présence ou non de ce matériau dans un bâtiment.

 

Le caractère obligatoire du repérage amiante

Un repérage amiante est obligatoire pour tous types d’immeubles, dans le cadre d’une vente.

En plus des situations particulières où le repérage est obligatoire (démolition, rénovation), la Loi travail rajoute l’avant-travaux. Cette nouvelle réglementation est la conséquence d’une exposition au danger des salariés, qui ne découvrent l’amiante qu’une fois les travaux en cours. En plus de la mise en danger des participants au chantier, une telle situation impacte fortement sur la durée de l’exécution des travaux et sur le budget.

Pour éviter des litiges longs et coûteux, le propriétaire, le maître d’ouvrage et le donneur d’ordre doivent faire effectuer un repérage amiante avant toute intervention, qui pourrait provoquer l’émission des fibres d’amiantes.

Pour l’aspect formel, la législation impose l’établissement d’un document de repérage spécifique, qui doit faire mention des données suivantes :

  • Présence et nature de l’élément toxique ;
  • Localisation des matériaux ou produits, sources de la toxicité.

Ce document sera ensuite transmis aux entreprises qui comptent intervenir sur le chantier.

En cas de manquement, la loi prévoit une sanction administrative et pénale, qui se traduit par le paiement d’amendes qui peuvent atteindre respectivement jusqu’à 9 000 euros et 3 750 euros.

 

Comment se déroule le repérage amiante ?

La méthodologie suivie par les opérateurs de repérage est indiquée par la norme AFNOR NF X 46-020. Ce document est accompagné par un guide d’application technique.

Pour ce qui est du repérage proprement dit, il se déroule en 3 étapes :

La phase de préparation

Cette étape inclut les démarches suivantes :

  • Émissions de l’ordre de mission de repérage ;
  • Désignation d’un représentant et établissement des modalités d’accès aux zones d’intervention ;
  • Notification des conditions de sécurité des locaux ;
  • Préparation de l’intervention par le donneur d’ordre et l’opérateur ;
  • Visite de vérification de l’accessibilité des locaux.

 

La phase de repérage

Cette étape concerne principalement les sondages, l’inspection visuelle ainsi les divers prélèvements. Pour ce dernier élément, le repérage se divise en trois points :

  • Prélèvements des conditions : mesure de protection, techniques de prélèvement à opter ;
  • Prélèvement de traçabilité ;
  • Vérification de l’opérateur de la cohérence des informations fournies.

 

La phase de rédaction du rapport

Le rapport ou dossier technique amiante doit contenir les éléments suivants :

  • Une page de couverture et un sommaire ;
  • Les conclusions du diagnostiqueur ;
  • Les conditions de réalisation du repérage amiante ;
  • Les résultats dans les moindres précisions ;
  • Les annexes, dont la fiche d’identification et de cotation, procès-verbaux d’analyses, plans et croquis, consignes générales de sécurité, états de conservation des matériaux et produits, autres documents.
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Amiante

Repérage de l’amiante avant-travaux : Exid Diagnostic vous informe

Désamiantage avant-travaux - Exid Diagnostic

La prévention de l’exposition aux poussières d’amiante figure parmi les priorités des Pouvoirs Publics. Depuis le 19 juillet 2019, le repérage de l’amiante avant la réalisation des travaux devient alors obligatoire. Cette mesure est prise en vue d’assurer la santé et la sécurité des intervenants sur le chantier ainsi que celles des occupants du bâtiment. L’arrêté définit les modalités d’intervention, les conditions de réalisation et la formalisation du repérage. Il mise également sur la compétence de l’opérateur ainsi que sur la traçabilité de l’intervention. Zoom sur les nouvelles obligations prévues par le Code du travail !

De sérieux risques d’exposition à écarter

Paru au Journal Officiel du 16 juillet 2019, et mis en œuvre à compter du 19 juillet, l’arrêté rendant effective l’obligation de RAT (Repérage Amiante avant Travaux) consolide le décret du 9 mai 2017. L’objectif des Pouvoirs Publics est de prévenir les risques d’exposition à l’amiante.

400 fois plus fines qu’un cheveu, les fibres d’amiante flottent dans les poussières du bâtiment qui en contient. Elles se déposent dans les alvéoles pulmonaires, et provoquent par la suite de graves difficultés respiratoires. Ce matériau considéré comme hautement toxique est interdit depuis 1997. Mais selon l’Institut National de Recherche et Sécurité (INRS), ses conséquences sur le système respiratoire surgissent jusqu’à 3 ou 4 décennies après l’exposition. En cas d’exposition massive, l’effet se fait sentir en seulement quelques mois.

En 2015, le Haut Conseil de la Santé Publique (HSCP) mène des études sur les risques de l’exposition à l’amiante. Il estime près de 100 000 décès amputés au problème sanitaire lié à ce produit toxique entre 2009 et 2050. Environ 110 000 professionnels s’exposent chaque année aux matières pourvues d’amiante.

En quoi consiste cette obligation récente ?

L’arrêté relatif à l’obligation de repérage d’amiante avant travaux s’impose aux propriétaires, aux donneurs d’ordre ou aux maîtres d’ouvrage des bâtiments datant d’avant 1997. Ces personnes concernées doivent remettre le rapport de repérage à l’entreprise ou à l’artisan chargé des travaux. Le document porte sur l’ensemble du programme des travaux à réaliser.

Le RAT exige des sondages destructifs et des prélèvements afin de détecter les fibres d’amiante non visible. Il touche les peintures, les colles de carrelage, les enduits de fenêtre, les protections de canalisation et d’autres sources d’émission de poussières. Ce nouveau dispositif se montre alors plus exigeant que les diagnostics habituels, tels que le Dossier Technique Amiante et le Dossier Amiante des Parties Privatives.

Déroulement du repérage amiante

La méthodologie de repérage inclut la phase de préparation, la phase de repérage en question ainsi que la phase de rédaction du rapport. La première étape consiste à commander la mission et à déterminer les modalités d’accès aux locaux. Une réunion préparatoire entre l’opérateur et le donneur d’ordre est nécessaire. En deuxième étape, le repérage se traduit par des inspections visuelles et des sondages. Les prélèvements doivent suivre les conditions de protection et de traçabilité. L’opérateur rédige, à la fin de l’intervention, le rapport avec des résultats détaillés. Les plans et les croquis, les états des matériaux et les consignes de sécurité selon les découvertes se trouvent en annexe du document.

Quels sont les impacts de l’arrêté relatif au RAT ?

Avant d’entamer la rénovation, les particuliers sont dans l’obligation de remettre un rapport de repérage d’amiante aux professionnels qui vont réaliser les travaux. Le propriétaire est alors sensibilisé des risques que sa famille encourt dans le logement. L’arrêté tient les entreprises de BTP à une obligation de sécurité vis-à-vis de la santé de leurs employés. Pour écarter les risques d’exposition, l’intervention des ouvriers s’effectue selon la Sous-section 4 du Code du Travail, déterminant les obligations de l’employeur. 

Les individus concernés manquant à cette loi s’exposent à une sanction pénale allant jusqu’à 3 750 euros et une sanction administrative jusqu’à 9 000 euros. Les cas de récidive peuvent même entraîner des peines d’emprisonnement.

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Amiante

Comment se déroule le désamiantage d’un bâtiment ? Quelles sont les exigences de sécurité ?

Désamiantage de bâtiment, déroulement et sécurité - Exid Diagnostic

Deux cas mènent incontestablement au désamiantage d’une habitation. Lorsque le propriétaire souhaite réhabiliter le bâtiment, les travaux effectués peuvent nécessiter la destruction d’éléments ou de parois contenant de l’amiante. Il faut alors passer par le désamiantage avant d’entamer la rénovation. La deuxième situation exigeant cette action correspond à la détérioration des matériaux amiantés. Cela s’explique par le risque élevé d’inspiration des fibres disséminées dans l’air.

Tout commence par un diagnostic amiante

Il s’agit d’un diagnostic visant à retracer la présence des fibres toxiques du nom de l’amiante. Obligatoire si l’on souhaite vendre un bâtiment, cette étude est réalisée par un diagnostiqueur professionnel. Le technicien repère les éléments de construction contenant de l’amiante, comme le fibrociment.

Le diagnostic amiante s’impose également avant les travaux de démolition. Cette précaution vise à protéger la santé des ouvriers qui interviendront sur le chantier. Lorsque des éléments contenant de l’amiante ont été détectés, il faut évaluer le risque sanitaire relatif à l’état des matériaux.

L’opération de désamiantage demeure facultative si les éléments pourvus d’amiante et l’amiante lui-même sont encore en bon état. Une surveillance régulière de l’élément affecté est quand même exigée. Si après évaluation, l’état du matériau risque de produire une inhalation des fibres, il faut passer au désamiantage.

Déroulement du désamiantage d’un bâtiment

Selon la réglementation amiante, le désamiantage d’un bien immobilier nécessite l’intervention d’une entreprise spécialisée. Celle-ci doit détenir une certification conforme à l’article R 44 12 – 129 du Code du travail. L’agence de désamiantage doit suivre les procédures relatives à la sécurité des ouvriers intervenant sur le chantier. De son côté, l’employeur réalise, en premier lieu, une évaluation des risques. Il organise ensuite des séances d’information et de formation, selon l’article L 4121-1 du Code du travail. Cela vise à mettre en place des moyens efficaces de prévention des risques.

Il faut déterminer le mode opératoire, définissant les matériaux concernés par le confinement ou le retrait. Le document inclut également les méthodes de travail et les notices de postes des techniciens intervenant sur le chantier. Il précise les procédures de décontamination jusqu’à l’évacuation des déchets.

Les exigences de sécurité relatives au désamiantage

Que ce soit dans un chantier de désamiantage ou d’encapsulage des matières amiantées, il faut suivre les mesures indiquées dans la réglementation amiante. Cela commence par le port de vêtement de protection et de masque. Les autres équipements obligatoires dépendent du degré d’empoussièrement.

L’empoussièrement de niveau 1 exige le port d’un demi-masque avec filtre P3, d’un masque FFP3 ou d’un masque complet TM3P. Dans le cas d’un empoussièrement de niveau 2, une ventilation assistée avec adduction d’air et un masque complet s’avèrent obligatoires. Une tenue étanche ventilée s’impose lors d’un empoussièrement de niveau 3.

Lors du désamiantage, les ouvriers aperçoivent, des fois, des éléments en amiante non décelés à l’origine. Ils doivent alors signaler ce cas au maître d’ouvrage, qui ordonnera, par la suite, un diagnostic additionnel.