Surface habitable : tout ce dont vous devez savoir

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Parfois appelée Loi Boutin et souvent confondue avec la surface loi Carrez, la surface habitable désigne une notion légale définie par le Code de la Construction et de l’habitation.  À quoi sert-elle ? Comment la calculer ? Voici tout ce que vous devez savoir sur la surface habitable. 

Surface habitable : de quoi parle-t-on ?

D’après l’article R. 111-2 du Code de construction et de l’habitation, la surface habitable d’un logement correspond à la surface de plancher construite. Plus concrètement, c’est la surface aménageable et disponible pour l’habitation. Cela désigne entre autres la totalité des pièces qui composent le logement. Les surfaces occupées par les cloisons, les murs, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres ainsi que les marches et les cages d’escaliers ne sont pas comprises dans celle-ci. Il en va de même pour la terrasse, le balcon, la cave, le garage, le parking et autres parties annexes. À l’inverse de la superficie loi Carrez, la surface habitable ne prend pas non plus en compte les sous-sols. 

Quel est l’intérêt de connaître la valeur de la surface habitable ?

La valeur exacte de la surface habitable est exigée dans certaines situations de transactions immobilières. Elle doit, par exemple, être mentionnée clairement et précisément dans les contrats de vente immobilière, de location de biens loués vides et à titre de résidence principale, mais aussi dans les annonces en ligne, en agence et sur support papier depuis 2017. Sa mention n’est pas obligatoire dans les contrats de vente, de location saisonnière et meublée. 

Comment calculer la valeur de la surface habitable ?

Pour calculer la valeur de la surface habitable de votre logement, vous devez simplement additionner la superficie de chacune des pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m. Notons qu’il peut s’agir d’une chambre, de la cuisine, du salon, des toilettes, des combles aménagés ou même d’un couloir. Dans vos calculs, vous devez aussi tenir compte des espaces comme un placard ou une buanderie non accessible, mais qui constitue tout de même une pièce domestique à usage quotidien s’il mesure 1,80 m de haut et plus. Il ne vous reste plus qu’à déduire de la somme obtenue les surfaces occupées par les éléments de constructions : escaliers, gaines, cloisons, etc. 

Toutefois, faites attention à ne pas faire d’erreur de métrage. Sachez que le locataire est en droit de demander une diminution du montant du loyer si la mesure indiquée dans le bail est de 5 % plus élevée que la réalité. Il a un délai de 12 mois après la signature du contrat pour contester cette surface. Pour éviter les erreurs et les soucis, le mieux est de faire appel à un expert en la matière. 

Publié le : 11 Jan 2023

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